Co to jest prywatne ubezpieczenie hipoteczne?

17 lutego 2021
Category: Dobra Ocena

W tym artykule:

  • Jak działa prywatne ubezpieczenie hipoteczne?
  • Ile kosztuje PMI?Co wziąć pod uwagę przed wyborem pożyczki z PMIJak pozbyć się PMICzy dobra ocena kredytowa może pomóc mi uniknąć PMI?Prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI) to rodzaj ubezpieczenia opłacanego przez pożyczkobiorcę, które chroni pożyczkodawcę przed stratą finansową w przypadku przejęcia. PMI jest oznaczony jako „prywatny, aby porównać go z ubezpieczeniem kredytu hipotecznego zapewnianym przez agencje objęte sankcjami rządu USA.

    To, czy musisz płacić PMI przy zakupie domu, zależy od kilku czynników. Przyjrzyjmy się, jak działa PMI.

    Jak działa prywatne ubezpieczenie hipoteczne?

    Pożyczkodawcy, którzy udzielają konwencjonalnych kredytów hipotecznych (pożyczki mieszkaniowe, które nie są wspierane przez rząd), zazwyczaj chcą, aby pożyczkobiorcy wpłacili 20% ceny domu w formie zaliczki. W świecie instytucji finansowych jest to odwrotne: pożyczkodawcy wolą udzielać pożyczek na nie więcej niż 80% wartości rynkowej domu. Procent wartości domu reprezentowany przez kwotę pożyczki nazywany jest współczynnikiem wartości kredytu do wartości (LTV):

    Szacunkowa wartość domu

    W przypadku domu o wartości 300 000 USD pożyczkobiorca spłacający 20% (60 000 USD) wymagałby kredytu w wysokości 240 000 USD, co daje współczynnik LTV na poziomie 80%. Gdyby pożyczkobiorca spłacił 15% tego samego domu (45 000 USD), wymagałby pożyczki w wysokości 255 000 USD – współczynnik LTV wynosi 85%.

    Kredytodawcy szukają 80% lub niższych wskaźników LTV jako środka ostrożności na wypadek, gdyby pożyczkobiorca nie spłacił pożyczki. Każda pożyczka hipoteczna jest zabezpieczona przez sam dom, ale jeśli pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki, a pożyczkodawca zostanie zmuszony do przejęcia domu w wyniku przejęcia, mogą wystąpić wysokie koszty związane z jego odsprzedaniem. Kredytodawcy mogą wykorzystać zaliczki na pokrycie tych wydatków.

    Uzyskanie 20% zaliczki jest trudne dla wielu kredytobiorców, zwłaszcza tych, którzy po raz pierwszy próbują wejść na rynek mieszkaniowy. W związku z tym pożyczkodawcy opracowali prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI) jako sposób na udzielanie kredytów hipotecznych o współczynniku LTV powyżej 80%. Gdy pożyczkodawcy udzielają pożyczek ze współczynnikiem LTV większym niż 80%, wymagają wykupienia ubezpieczenia kredytu hipotecznego, aby pokryć różnicę między kwotą zadeklarowaną w momencie zamknięcia a 20% zaliczką.

    W naszym hipotetycznym domu o wartości 300 000 $, jeśli wpłaciłeś 10% zaliczki (LTV = 90%), potrzebujesz pokrycia PMI za 30 000 $, czyli kwoty dodatkowej zaliczki, której potrzebujesz, aby współczynnik LTV wynosił 80%.

    Gdy wymagany jest PMI, pożyczkodawca zabezpiecza polisę za pośrednictwem jednej z sześciu firm oferujących obecnie ubezpieczenie kredytu hipotecznego w USA. Pożyczkobiorcy nie mają prawa głosu w wyborze dostawcy PMI, więc nie ma możliwości porównania cen.

    Ile kosztuje PMI?

    Koszt PMI zależy od dostawcy, wielkości i rodzaju pożyczki oraz, potencjalnie, od wskaźnika zadłużenia do dochodów (DTI). Składki rosną wraz z kwotą wymaganego pokrycia, a wskaźnik PMI dotyczący kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej jest droższy niż w przypadku kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu.

    PMI może kosztować od pół punktu (0,5% całkowitej kwoty kredytu) do ponad dwóch punktów (2% całkowitej kwoty kredytu) rocznie. Płatności PMI można zorganizować na jeden z następujących sposobów:

    • Miesięcznie : Najpopularniejszy sposób płatności PMI dzieli roczną składkę PMI na 12 miesięcznych płatności, które są dodawane do miesięcznego rachunku hipotecznego.
    • Z góry : płacisz za PMI w formie ryczałtu jako część kosztów zamknięcia. Obniża to miesięczne płatności, ale jeśli sprzedasz dom w stosunkowo krótkim czasie, możesz stracić pieniądze na transakcji, ponieważ ryczałt nie podlega zwrotowi. Podziel składki : kupujesz część polisy PMI z góry, a pozostałą część pokrywasz w płatnościach dodawanych do miesięcznych wyciągów hipotecznych. Jest to dość rzadkie, ale możesz o to poprosić, jeśli wolisz obniżyć miesięczne płatności w zamian za wyższe koszty zamknięcia. PMI opłacony przez pożyczkodawcę: Pożyczkodawca pokrywa składkę PMI, ale przenosi koszt na Ciebie w postaci wyższych stóp procentowych. Jest to najmniej pożądana forma PMI dla pożyczkobiorcy, gdyż nie ma możliwości jej anulowania (lub pozbycia się jego kosztu) przez cały okres trwania kredytu. Pożyczkodawcy często nalegają na takie rozwiązanie, gdy kredytobiorcy mają słaby kredyt.Co wziąć pod uwagę przed wyborem pożyczki z PMI

      Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego może być świetnym sposobem na dostanie się do domu bez konieczności zbierania pełnej 20% zaliczki. Jeśli jesteś gotowy na posiadanie domu, nie widzisz 20% zaliczki jako rzeczywistości w najbliższej przyszłości i jesteś gotowy zapłacić koszt PMI, aby dostać się do domu, może to być dobry wybór dla ciebie. Ale to nie jest wydatek, który każdy zdecyduje się podjąć.

      Po pierwsze, jest to dodatkowy koszt, który zwiększa cenę posiadania domu. Jeśli już martwisz się o bieżące spłaty pożyczki i inne koszty związane z posiadaniem domu, PMI może zwiększyć ten stres.

      Jeśli chcesz uniknąć PMI, możesz podjąć następujące działania:

      • Szukaj pożyczek z ubezpieczeniem rządowym wydanych przez Federal Housing Administration (FHA) lub US Department of Veteran’s Affairs (VA). Każdy ma znaczące ograniczenia dotyczące pożyczania, ale jeśli się zakwalifikujesz, możesz uniknąć PMI.
      • Oszczędzaj, dopóki nie będziesz mieć 20% ceny zakupu na spłatę kredytu, biorąc pod uwagę, że na niektórych rynkach ceny mieszkań będą rosły w miarę oszczędzania. Tak więc w kolejnym roku (lub kolejnych pięciu latach) koszt domów takich jak ten, którego szukasz, będzie proporcjonalnie większy, podobnie jak suma stanowiąca 20% ich wartości.Skorzystaj z oszczędności, które już masz, jako zaliczkę na mniejszą pożyczkę. Jeśli zaoszczędziłeś wystarczająco dużo, rozważ zakup starszego lub mniejszego domu w Twojej okolicy, rozejrzyj się po innych rynkach, na których koszty mieszkań są niższe, lub może zbadaj mieszkania własnościowe lub spółdzielcze. Zamieszkanie w mniejszym domu, niż chcesz teraz, może wymagać pewnych kompromisów, ale może również przygotować grunt pod sprzedaż większej nieruchomości w ciągu najbliższych pięciu do dziesięciu lat.Jak pozbyć się PMI

        Wielu pożyczkobiorców jest wdzięcznych, gdy PMI pomaga im w uzyskaniu kredytu hipotecznego ze wskaźnikiem LTV większym niż 80%, ale większość jest jeszcze bardziej wdzięczna, gdy może anulować swoje pokrycie PMI. Wiele pożyczek wymaga automatycznego usunięcia PMI po dacie, w której obliczane są miesięczne płatności, aby przekroczyć współczynnik LTV 78% (innymi słowy, gdy zapłaciłeś 22% „wartości kapitału domu). Możesz jednak poprosić o usunięcie PMI wcześniej, jeśli możesz wykazać, że Twój kapitał własny w domu jest równy lub przekracza 20% kwoty zapłaconej za nieruchomość (jej „pierwotnej wartości).

        To, jak długo zajmie osiągnięcie wskaźnika LTV na poziomie 80%, zależy od kilku czynników:

        • Wielkość zaliczki : im bliżej była pierwotna zaliczka do 20%, tym szybciej osiągnie 80% LTV. Na przykład, jeśli wszystkie inne czynniki są równe, dla naszego hipotetycznego domu za 300 000 dolarów:Jeśli odłożysz 10% 30-letniej pożyczki z oprocentowaniem 4,5%, osiągnięcie 20% kapitału zajęłoby nieco ponad sześć lat. Przy wpłacie w wysokości 5% zajęłoby to ponad osiem lat.

          • Wielkość miesięcznych rat : Możesz przyspieszyć gromadzenie kapitału (i osiągnięcie 20% LTV) poprzez „przepłacanie kredytu hipotecznego każdego miesiąca. Oprócz możliwości wcześniejszego zakończenia płatności PMI, praktyka ta może zaoszczędzić na kosztach odsetek przez cały okres trwania pożyczki. Przedpłata kredytu hipotecznego wiąże się jednak z pewnymi kompromisami, więc rozważ tę opcję przed kontynuowaniem.
          • Zmiany wycenionej wartości : Szacunkowa wartość Twojego domu może się zmieniać wraz z warunkami rynkowymi. Jeśli kupujesz w okolicy o rosnących cenach domów, aprecjacja rynkowa Twojej nieruchomości może pomóc Ci osiągnąć 20% kapitału jeszcze szybciej. Z kolei spadające wartości nieruchomości w sąsiedztwie mogą wydłużyć czas potrzebny do osiągnięcia 80% LTV.Zanim będzie można usunąć PMI, zazwyczaj trzeba zapłacić za nową wycenę (dokonaną przez rzeczoznawcę wybranego przez pożyczkodawcę). Kredytodawcy wymagają tego, aby je pokryć w przypadku, gdy wartość domu spadnie poniżej pierwotnej wartości. Wyceny zazwyczaj kosztują kilkaset dolarów, ale ceny mogą przekroczyć 1000 dolarów w przypadku bardzo dużych domów lub nieruchomości o unikalnych lub nietypowych cechach lub udogodnieniach.

            Nowa wycena określa wartość domu, która jest używana do obliczania współczynnika LTV. Jeśli osiągnąłeś 80%, możesz wyeliminować swój PMI. Jeśli nie masz 80%, możesz spróbować ponownie w dowolnym momencie, ale być może będziesz musiał zapłacić za kolejną ocenę.

            Czy dobra ocena kredytowa może pomóc mi uniknąć PMI?

            Jeśli masz wyjątkowy kredyt, możesz kwalifikować się do kredytu hipotecznego 80/20, który pozwala uniknąć PMI i zapewnia dostęp do domu tylko za koszty zamknięcia. Robisz to, zaciągając kredyt hipoteczny na 80% wartości nieruchomości i drugą pożyczkę na 20% zaliczki. Zarówno pożyczka w wysokości 80%, jak i pożyczka w wysokości 20% są zabezpieczone przed domem, więc niespłacenie jednego z nich może skutkować przejęciem.

            Pożyczkodawcy są bardzo selektywni w udzielaniu pożyczek 80/20. Oprócz wspaniałej historii kredytowej, możesz być zobowiązany do wykazania się dobrą historią regularnego zatrudnienia, spełnienia minimalnych wymagań dotyczących oszczędności i innych aktywów oraz wykazania, że ​​Twoje niespłacone długi stanowią mniej niż 45% Twoich dochodów. Te wymagania sprawiają, że 80/20 pożyczek jest poza zasięgiem wielu pożyczkobiorców, ale jeśli się kwalifikujesz, warto zbadać tę opcję.

            Wielu kupujących domy postrzega prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, a setki dolarów miesięcznie zazwyczaj kosztuje, jako niewiele więcej niż zło konieczne. Ale pozwalając nabywcom domów na zakup domu z zaliczką w wysokości mniej niż 20%, PMI znosi poważną przeszkodę dla wielu potencjalnych nabywców domu. To narzędzie warte zrozumienia i może pomóc Ci dostać się do domu Twoich marzeń.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy